Darowizna domu, działki, ziemi. Co warto wiedzieć?

Aktualizacja 31 października 2022

Nie wystarczy chcieć podarować bliskim dom czy działkę. Trzeba wiedzieć, jak to należy zrobić.

Zanim podejmiemy decyzję, by przekazać komuś część majątku albo nim zdecydujemy się taki prezent przyjąć, warto poznać podstawowe zasady dotyczące darowizn. Tym bardziej, że w polskim prawie darowizny nieruchomości są obwarowane wieloma ograniczeniami. 

Czy wystarczy oświadczenie?

Do przekazania nieruchomości (np. działki czy domu) niezbędny jest akt notarialny sporządzony w obecności obu stron: darczyńcy i obdarowanego. Oświadczenie, nawet pisemne, nie wystarczy, jeśli darczyńcy żyją, są nadal zgodnie z prawem właścicielami tej nieruchomości. Mogą więc darować ją notarialnie. Jeśli zmarli, prawa do niej zyskali ich spadkobiercy. 

Darowizna a wspólny majątek

Majątek, np. dom, który został nabyty w drodze darowizny, stanowi majątek osobisty osoby obdarowanej. Nie zalicza się do majątku wspólnego małżonków — o ile darczyńca nie postanowi inaczej. To znaczy, że gdy matka przekaże synowi dom, to będzie on tylko jego własnością. Ale jeśli w umowie darowizny znajdzie się zapis, że darowana nieruchomość ma wejść w skład małżeńskiego majątku wspólnego, wówczas mąż i żona będą mieli do niej takie same prawa. Trzeba jednak wiedzieć, że żona będzie musiała zapłacić podatek od darowizny o wartości równej połowie wartości domu. Synowa nie zalicza się do najbliższej rodziny, więc nie może skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

Sprzedaż darowanej działki

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem 5 lat od jej nabycia, trzeba zapłacić 19 proc podatku dochodowego. Podatek jest liczony od wysokości dochodu, w przypadku darowizny od całej kwoty uzyskanej z jej sprzedaży. Podatku można uniknąć, korzystając z ulgi mieszkaniowej — pieniądze ze sprzedaży trzeba w ciągu 3 lat przeznaczyć na cele mieszkaniowe (np. zakup lub remont mieszkania).

Co z ziemią dla nierolnika?

Zgodnie z obowiązującą ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, darowizny nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha nie może otrzymać ten, kto nie jest rolnikiem. Wyjątkiem są osoby bliskie darczyńcy, czyli zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie). rodzeństwo albo dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców i rodzeństwo małżonka (np. szwagier), osoby przysposabiające i przysposobione.

Czy bliskich można pominąć?

Jest to możliwe, ale taka darowizna będzie się wiązała z obowiązkiem zapłaty zachowku przez osobę obdarowaną na rzecz spadkobierców darczyńcy. np. dzieci. Zdarza się jednak, że rolnik przekazuje gospodarstwo innemu rolnikowi, by zyskać prawo do świadczeń z KRUS (emerytury, renty). Jeśli zapis o świadczeniu z KRUS znajduje się w umowie, sąd może nie potraktować przekazania gospodarstwa jako darowizny i nie ma prawa do zachowku. 

Darowizna a przyszły spadek

Darowizny w kręgu najbliższych (zstępni. małżonek) zaliczane są do schedy spadkowej, bez względu na to, kiedy zostały przekazane. Nawet jeśli rodzic daruje coś dziecku 20 lat przed śmiercią, ta darowizna może być przedmiotem postępowania spadkowego. Gdy są inni spadkobiercy (np. rodzeństwo), trzeba będzie ich spłacić. Aby tego uniknąć, w umowie darowizny musi się znaleźć zapis, że wolą darczyńcy jest, by przedmiot darowizny do schedy spadkowej zaliczony nie był. 

Jak przekazać dom za opiekę?

W takim wypadku lepiej niż darowizną przekazać nieruchomość umową dożywocia. Polega ona na przeniesieniu własności domu, mieszkania, działki czy innej nieruchomości m.in. w zamian za dożywotnie utrzymanie, opiekę i pomoc w chorobie. 

Jak uniknąć płacenia podatku?

Można przekazać dom w darowiźnie najpierw córce, a ona przekaże go dalej pasierbicy. Obydwie darowizny będą zwolnione z podatku (zwolnieni są małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha).

Czy można odwołać darowiznę?

Kiedy to możliwe? W przypadku darowizny wykonanej (np. działki przekazanej notarialnie) jedynie wtedy, gdy obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności w stosunku do darczyńcy. Nie może to być zwykły konflikt, lecz poważne przewinienie. np. doprowadzenie do rozstroju zdrowia, przemoc, celowe nieudzielenie pomocy. Na odwołanie darowizny darczyńca ma rok, odkąd dowiedział się o tej sytuacji. 

Jak to zrobić? Trzeba dostarczyć obdarowanemu wezwanie do zwrotu darowanej nieruchomości, podając powód tej decyzji. Obdarowany musi dokonać zwrotu w formie aktu notarialnego. Jeśli tego nie zrobi, pozostaje droga sądowa.