Niedozwolone immisje sąsiedzkie. Immisja Kodeks cywilny KC.
Potrzebę ingerencji państwa w generujące konflikty sytuacje powstające na tle stosunków sąsiedzkich dostrzegało już prawo rzymskie. Zgodnie z Prawem XII Tablic, przeciwko właścicielowi gruntu, który zmieniał naturalny spływ wody deszczowej ze szkodą dla gruntów sąsiadujących, ich właścicielom przysługiwała specjalna skarga na szkodliwą zmianę naturalnego odpływu, czyli actio pluviae arcendae. Skarga ta pozwalała przede wszystkim żądać, by pozwany rozebrał tamę, zaporę czy inną konstrukcję. Prawo rzymskie zabraniało również szkodliwego oddziaływania na grunt sąsiedni poprzez immisje (immisiones, np. pył z kamieniołomu lub dym z serowarni).
Zakaz szkodliwych oddziaływań
W Polsce prawo rzymskie co prawda nie obowiązuje, jednak art. 144 k.c. nakazuje właścicielowi nieruchomości, by powstrzymał się od działań, które zakłócają korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę. Właśnie te działania określa się mianem immisji pośrednich. Polegają one na działaniu na nieruchomości własnej w taki sposób, że skutki danego zachowania przenikają w sposób naturalny do sąsiadów (hałas, dym, wstrząsy itp.). W zasadzie takie immisje są dozwolone. O bezprawności możemy mówić dopiero wtedy, gdy natężenie immisji pośredniej przekroczy „przeciętną miarę”.
Pamiętajmy, że zawsze zakazane są immisje bezpośrednie, polegające na bezpośrednim i celowym oddziaływaniu na sąsiednią nieruchomość (np. sztuczne kierowanie na nią deszczówki lub ścieków, rozpylanie chemikaliów). Zakaz takich immisji wynika z art. 140 k.c., zgodnie z którym właściciel jest uprawniony do korzystania ze swej nieruchomości z wyłączeniem innych osób.
Granice dopuszczalności
Wspomniana wyżej „przeciętna miara” wynika zarówno ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia danej nieruchomości (np. pod zakład produkcyjny) jak i stosunków miejscowych. Obie przesłanki powinny być spełnione łącznie (spójnik „i” w przepisie). Okoliczności decydujące o przeciętnej mierze zakłóceń są zmienne, zależą od przeróżnych czynników. Wobec tego ustalenie ,czy in concreto rzeczywiście mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary dopuszczalnych zakłóceń będzie przedstawiać się różnie nawet jeśli zakłócenia są tego samego rodzaju (np. hałas maszyn przemysłowych). Można nieco żartobliwie wskazać, że np. założenie chlewika w miejskim ogródku będzie zwykle przekraczać przeciętną miarę, zaś chów nierogacizny na wsi takiej miary z reguły nie przekracza. Inne są stosunki miejscowe. Warto pamiętać, że ocena „przeciętnej miary”, o której mowa w art. 144 k.c. powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących wśród osób, które zamieszkują na danym terenie (wyrok SN z 22 XI 1985, II CR 149/85).
Kiedy można udać się do sądu?
Nieruchomość sąsiednia, której mogą dotykać immisje to nie tylko ta, która graniczy bezpośrednio z nieruchomością stanowiącą ich źródło. Chroniona jest każda nieruchomość, na którą oddziałują immisje. Mogą to być np. wszystkie nieruchomości na osiedlu, do których dociera dym z ogniska albo pieca znajdującego się na jednej z działek. W takiej sytuacji właściciele każdej z tych nieruchomości mają prawo do oceny, czy zakłócenia w korzystaniu z ich gruntów, budynków albo lokali przekraczają przeciętną miarę oraz czy zasadne jest skierowanie sprawy do sądu.
Na zakończenie dodajmy, że art. 144 k.c. dotyczy nie tylko właściciela, lecz również posiadacza samoistnego nieruchomości, użytkownika wieczystego oraz najemcy i dzierżawcy (art. 690 i 694 k.c.). Na ochronę prawną może liczyć także osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo lokalu lub inne podobne do własności ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Właściciel nieruchomości dotkniętej niedozwolonymi immisjami ma roszczenie negatoryjne (actio negatoria) o zaniechanie tychże immisji (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.).